Зараблянне грошай на інвестыцыях у нерухомасць

Калі справа даходзіць да заробку грошай на інвестыцыях у нерухомасць, ёсць некалькі спосабаў зрабіць гэта. Хоць паняцці простыя для разумення, не падманвайце сябе тым, што іх можна лёгка рэалізаваць і выканаць. Разуменне асноў нерухомасці можа дапамагчы інвестарам папрацаваць, каб павялічыць свой прыбытак. Нерухомасць дае інвестарам яшчэ адзін клас партфельных актываў, павялічвае дыверсіфікацыю і пры правільным падыходзе можа абмежаваць рызыкі.

Ёсць тры асноўныя спосабы зарабіць грошы на нерухомасці:

1. Павелічэнне кошту маёмасці
2. Даход ад арэнды, сабраны шляхам здачы маёмасці ў арэнду арандатарам
3. Прыбытак, атрыманы ад дзелавой дзейнасці, якая залежыць ад нерухомасці

Зразумела, заўсёды ёсць іншыя спосабы прамога ці ўскоснага атрымання прыбытку ад інвестыцый у нерухомасць, напрыклад, навучанне спецыялізавацца ў больш эзатэрычных галінах, такіх як пасведчанне аб закладзе падаткаў. Аднак на тры пералічаныя вышэй артыкулы прыпадае пераважная большасць пасіўнага прыбытку і канчатковага стану, якія былі атрыманы ў сферы нерухомасці.

Павелічэнне кошту нерухомасці

Па-першае, важна разумець, што каштоўнасць уласцівасцей не заўсёды павялічваецца. Гэты недахоп павелічэння актываў можа стаць балюча відавочным у такія перыяды, як канец 1980-х і пачатак 1990-х гадоў, і 2007-2009 гады, калі рухнуў рынак нерухомасці. На самай справе, у многіх выпадках кошт нерухомасці рэдка перамагае інфляцыю - павелічэнне сярэднія цэны ў эканоміцы.

Напрыклад, калі вы валодаеце маёмасцю ў 500 000 долараў і інфляцыя складае 3%, ваша ўласнасць можа прадавацца за 515 000 долараў (500 000 даляраў х 1,03%), але вы нічым не багацейшыя, чым былі ў мінулым годзе. Гэта значыць, вы ўсё яшчэ можаце купіць аднолькавую колькасць малака, хлеба, сыру, алею, бензіну і іншых тавараў (праўда, у гэтым годзе сыр можа патаннець, а бензін падаражэць, але ўзровень жыцця застаўся б прыблізна такім жа). Прычына ў тым, што прыбытак у 15 000 долараў быў не рэальным. Ён быў намінальным і не меў рэальнага ўздзеяння, бо павелічэнне адбылося за кошт агульнай інфляцыі.

Інфляцыя і інвестыцыі ў нерухомасць

Калі адбываецца інфляцыя, долар набывае менш пакупніцкай здольнасці. Гэта адбываецца таму, што ўрад павінен ствараць-друкаваць грошы, калі выдаткоўвае больш, чым прымае за кошт падаткаў. Усё астатняе з цягам часу прыводзіць да таго, што кожны з існуючых долар губляе кошт і становіцца менш каштоўным, чым было ў мінулым.

Адзін са спосабаў, як найбольш кемлівыя інвестары ў нерухомасць могуць зарабіць на нерухомасці, - скарыстацца сітуацыяй, якая, здаецца, узнікае кожныя некалькі дзесяцігоддзяў. Яны робяць гэта, калі прагназуецца, што інфляцыя перавысіць бягучую працэнтную стаўку доўгатэрміновай запазычанасці. У гэты час вы можаце знайсці людзей, гатовых гуляць у азартныя гульні, набываючы нерухомасць, пазычаючы грошы для фінансавання пакупкі, а потым чакаючы павелічэння інфляцыі .

Па меры ўзрастання інфляцыі гэтыя інвестары могуць выплачваць іпатэку доларамі, якія каштуюць значна менш. Такая сітуацыя ўяўляе сабой пераход ад укладчыкаў да даўжнікоў. Вы бачылі, як шмат інвестараў у нерухомасць зарабляла грошы такім чынам у 1970-х - пачатку 1980-х гадоў. Інфляцыя выходзіла з-пад кантролю, пакуль Пол Волкер-малодшы, прэзідэнт Федэральнай рэзервовай сістэмы паміж 1979 і 1987 гг. пад кантролем шляхам рэзкага павышэння працэнтных ставак.

Цыклічна скарэктаваныя пакупкі

Хітрасць заключаецца ў тым, каб купляць, калі прывабныя цыклічна скарэктаваныя стаўкі капіталізацыі - норма даходнасці інвестыцый у нерухомасць. Вы купляеце, калі думаеце, што ёсць пэўная прычына таго, што нейкая нерухомасць калі-небудзь будзе каштаваць больш, чым цяперашняя стаўка капіталізацыі паказвае, што яна павінна быць.

Напрыклад, забудоўшчыкі могуць паглядзець на праект альбо забудову, эканамічную сітуацыю вакол гэтага праекта альбо цану нерухомасці і вызначыць будучы прыбытак ад арэнды для падтрымкі бягучай ацэнкі. Цяперашняе значэнне можа здацца занадта дарагім у залежнасці ад сучасных умоў развіцця. Аднак, паколькі яны разумеюць эканоміку, рынкавыя фактары і спажыўцоў, гэтыя інвестары бачаць будучую прыбытковасць.

Магчыма, вы бачылі, як жудасны стары гатэль на вялікім кавалку зямлі ператвараецца ў ажыўлены гандлёвы цэнтр з адміністрацыйнымі будынкамі, які адпампоўвае ўладальніку немалую плату. Адсутнічаючы гэтыя грашовыя патокі, чысты прыведзены кошт, вы ў той ці іншай ступені спекулюеце, што б вы ні казалі сабе. Вам спатрэбіцца альбо значная інфляцыя ў намінальнай валюце - калі вы выкарыстоўваеце доўг для фінансавання пакупкі, - каб выратаваць вас. Вы таксама можаце залежаць ад нейкай падзеі з нізкай імавернасцю, каб пайсці на вашу карысць.

Арэнда як інвестыцыя ў нерухомасць

Зарабляць грошы на зборы арэнднай платы настолькі проста, што кожны 6-гадовы падлетак, які калі-небудзь гуляў у гульню "Манаполія", на глыбокім узроўні разумее, як працуюць асновы. Калі вы валодаеце домам, шматкватэрным домам, адміністрацыйным будынкам, гасцініцай ці любой іншай інвестыцыяй у нерухомасць, вы можаце спаганяць плату за арэнду, каб дазволіць ім карыстацца маёмасцю або аб'ектам.

Зразумела, простае і лёгкае - гэта не адно і тое ж. Калі вы валодаеце шматкватэрнымі дамамі ці арэндамі дамоў, вы можаце сутыкнуцца са ўсім: ад разбітых прыбіральняў да арандатараў, якія працуюць у метабалічных лабараторыях.Калі ў вас ёсць гандлёвыя цэнтры альбо адміністрацыйныя будынкі, магчыма, прыйдзецца мець справу з прадпрыемствам, які арандаваў вас у выпадку банкруцтва. Калі вы валодаеце прамысловымі складамі, вы можаце сутыкнуцца з экалагічнымі расследаваннямі дзеянняў арандатараў, якія карысталіся вашай уласнасцю. Калі вы валодаеце адзінкамі захоўвання, крадзеж можа выклікаць непакой. Інвестыцыі ў арэнду нерухомасці - гэта не той тып, з якім можна патэлефанаваць і чакаць, што ўсё пойдзе добра.

Выкарыстанне Cap Cap для параўнання інвестыцый

Добрай навіной з'яўляецца тое, што ёсць даступныя інструменты, якія палягчаюць параўнанне паміж патэнцыяльнымі інвестыцыямі ў нерухомасць. Адзін з іх, які стане для вас неацэнным у вашым імкненні зарабіць на нерухомасці, - гэта спецыяльны фінансавы каэфіцыент, які называецца стаўкай капіталізацыі (стаўкай капіталізацыі). Тарыфныя стаўкі паказваюць прыбытковасць інвестыцый у камерцыйную нерухомасць, якая бярэ за аснову чысты прыбытак, які атрымае маёмасць.

Калі маёмасць зарабляе 100 000 долараў у год і прадае за 1 000 000 долараў, вы падзяліце прыбытак (100 000 долараў) на цэннік (1 000 000 долараў) і атрымаеце 0,1 альбо 10%. Гэта азначае, што стаўка ўласнасці складае 10%, альбо вы б зарабілі 10% ад укладзеных сродкаў, калі б заплацілі за нерухомасць цалкам наяўнымі грашыма і не запазычылі.

Падобна таму, як акцыя ў рэшце рэшт варта толькі чыстай цяперашняй кошту яе дыскантаваных грашовых патокаў, нерухомасць у канчатковым рахунку варта спалучэння:

• Карыснасць, якую ўласцівасць стварае для ўладальніка
• Чыстыя наяўныя грашовыя патокі, якія ён стварае, адносна выплачанай цаны

Даход ад арэнды як запас трываласці

Даход ад арэнды можа быць запасам трываласці, які абараняе вас падчас эканамічнага спаду альбо краху. Для гэтага лепш падыдуць некаторыя віды інвестыцый у нерухомасць. Арэнда і арэндная плата могуць быць адносна бяспечным прыбыткам.

Вярнуцца да нашай ранейшай дыскусіі - аб праблемах зарабляння грошай на офісных будынках нерухомасці можа даць адну ілюстрацыю. Звычайна гэтыя ўласцівасці ўключаюць доўгатэрміновую, шматгадовую арэнду. Набудзьце яго па патрэбнай цане, у патрэбны час і з патрэбным тэрмінам арэнды і тэрміну арэнды, і вы можаце праплысці праз абвал нерухомасці. Вы збіралі б арэндныя чэкі вышэй сярэдняга, якія кампаніі, якія здаюць у арэнду ў вас, павінны прадастаўляць усё яшчэ з-за падпісанага імі дагавора арэнды, нават калі ў іншых месцах даступныя больш нізкія стаўкі. Зразумейце гэта няправільна, і вы можаце быць заблакаваны пры вяртанні паменшанай даўжыні пасля таго, як рынак адновіцца.

Грошы ад аперацый з нерухомасцю

Канчатковы спосаб заробку на інвестыцыях у нерухомасць прадугледжвае спецыяльныя паслугі і дзелавую дзейнасць. Калі ў вас ёсць гасцініца, вы можаце прадаваць гасцям фільмы па патрабаванні. Калі вы валодаеце офісным будынкам, вы можаце зарабляць на гандлёвых аўтаматах і гаражах. Калі вы валодаеце мыйкай, вы можаце зарабляць на рэгуляваных часам пыласосах.

Гэтыя інвестыцыі амаль заўсёды патрабуюць ведаў па спецыяльнасці. Напрыклад, некаторыя людзі праводзяць усю кар'еру, спецыялізуючыся на праектаванні, будаўніцтве, валоданні і эксплуатацыі мыйкі. Для тых, хто падымаецца на вяршыні сваёй вобласці і разумее тонкасці пэўнага рынку, магчымасць зарабіць грошы можа быць бясконцай.

Іншыя ідэі інвестыцый у нерухомасць

Тым не менш, іншыя магчымасці для інвестыцый ёсць у нерухомасць. Вы можаце інвеставаць у інвестыцыйныя фонды нерухомасці (REIT). Афіцыйныя акцыі REIT, якія публічна гандлююць, выпускаюць акцыі і гандлююцца на біржы, у той час як прыватныя REITs, якія не гандлююцца, не прадаюцца на любой біржы. Усе тыпы REIT будуць сканцэнтраваны на пэўных сектарах рынку нерухомасці, такіх як дамы састарэлых альбо гандлёвыя цэнтры. Ёсць таксама некалькі біржавых фондаў (ETF) і ўзаемных фондаў, накіраваных на інвестара ў нерухомасць, інвестуючы ў REITs і іншыя інвестыцыі ў сектар нерухомасці.